איך כונס נכסים מוכר דירה של בני זוג שמתגרשים? [מדריך משפטי]

אחד הנכסים הגדולים ביותר של בני זוג שמתגרשים הוא הדירה בבעלותם. דירת המגורים מהווה מקור למתח ומאבקים קשים בין בני זוג בגירושין. ככל שהליך הסכסוך בין בני הזוג הוא בעצימות גבוהה יותר, כך גדל גם הסיכוי למינוי כונס נכסים לצורך מכירת הדירה.

כונס הנכסים בהליך גירושין ממונה על ידי בית המשפט בהליך, ומשמש כגוף חיצוני ואובייקטיבי. מטרתו של הכונס היא למכור את דירת המגורים של בני הזוג, מקום בו בני הזוג לא הצליחו לעשות זאת בעצמם.

מהו כונס נכסים?

כונס נכסים הוא עורך דין הממונה על ידי בית המשפט במטרה למכור נכס במהירות המירבית ובמחיר הטוב ביותר שניתן להשיג בנסיבות הקיימות.

בהליכי גירושין לרוב ממונים עורכי הדין של הצדדים ככונסי נכסים במשותף, אך יתכן כי ימונה עורך דין חיצוני אחר ככונס הנכסים. עבור שירותיו של עורך הדין שמונה ככונס נכסים, יאלץ כל אחד מבני הזוג לשלם שכר טרחה בסך של כ-4% משווי הנכס, בתוספת מע"מ.

מתי ימונה כונס נכסים בהליכי גירושין?

מינוי כונס נכסים הוא חריג לכלל לפיו בני הזוג ימכרו את הדירה בעצמם, ובית המשפט ימנה כונס נכסים, רק לאחר שמוצו כל הניסיונות למכירת הדירה בהסכמה בין הצדדים.

במקרים בהם בני הזוג המתגרשים לא מצליחים להגיע להסכמות לגבי מכירת הדירה המשותפת, בית המשפט ימנה כונס נכסים. למשל במקרים בהם אחד מבני הזוג מתנגד למכירתה ונשאר לגור בה, או מסכל בכל דרך אחרת את מכירתה, במקרים בהם אין הסכמה על זהות הרוכש או על המחיר שהציע הרוכש וכדומה.

כיצד קובעים את מחיר הנכס?

הסכמה על מחיר הנכס

מחיר הנכס יכול להיקבע בהסכמה בין בני הזוג. כשהדירה מוצעת בשוק החופשי לצד שלישי, בני הזוג יכולים לקבוע בהסכמה את מחיר הנכס, והמחיר שיתקבל הוא המחיר הגבוה ביותר שיוצע.

הקשיים מתחילים לרוב במקרים בהם הצדדים לא מסוגלים לשתף פעולה ביניהם בכל אופן שהוא או כשאחד מבני הזוג רוצה לרכוש את הדירה מבן הזוג האחר, ואז בני הזוג מתקשים להסכים על מחיר.

הערכת שמאי לפי שווי שוק

במקרה שהצדדים לא מסכימים על מחיר הנכס, ניתן למנות שמאי שיאמוד את שווי הדירה, על פי שוויה בשוק החופשי ובכפוף למשתנים של הדירה עצמה.

זכות סירוב ראשונה

זכות סירוב ראשונה, או בהגדרתה בחוק המקרקעין התשכ"ט-1969 "זכות קדימה", היא זכות המקנה קדימות לבן הזוג על פני רוכשים צד ג', לרכוש את הנכס. כאשר בן זוג אחד מבקש לרכוש מבן הזוג השני את הנכס, זכותו לרכוש את הנכס קודמת לזכותו של צד ג' לרכוש את הנכס.

המשמעות היא שאם בן הזוג הרוכש מסרב להצעת המחיר שהעלה בן הזוג המוכר, המוכר לא יכול למכור את הנכס לצד ג' במחיר נמוך יותר מהמחיר שהציע לבן הזוג, אלא רק במחיר גבוה יותר. אם בן הזוג לא מצא רוכש שירכוש את הדירה במחיר גבוה יותר תוך חצי שנה, עליו להציע קודם כל, פעם נוספת, לבן הזוג הרוכש לרכוש את הנכס.

האם צד יכול להתנגד למכור את הנכס לצד שלישי כלשהו?

חוק המקרקעין קובע שכל שותף במקרקעין זכאי לפרק בכל עת את השיתוף במקרקעין. על כן, ככלל משהוגשה תביעה לפירוק שיתוף בנכס, בית המשפט יורה על פירוק השיתוף, והוא רשאי לכפות זאת על הצד המסרב למכירת הנכס לצד שלישי.

יחד עם זאת, בן הזוג המסרב למכור את הנכס יכול לדחות את הקץ, ולבקש את עיכוב מכירת הדירה. למשל במקרה שהצד שנשאר לגור בדירה עם הילדים טוען שאין לו מקום אחר לגור בו, והוכיח שהוא עושה מאמצים למצוא מקום מגורים חלופי.

גם במקרים בהם האישה הגישה תביעה לשלום בית, ניתן לעכב את מכירת הדירה באמצעות תביעה למדור ספציפי, בבית הדין הרבני. לאישה יש אפשרות, בנסיבות המתאימות, לבקש להמשיך להתגורר עם הילדים בבית, במטרה להחזיר את שלום הבית בין בני הזוג.

האם כונס נכסים מחויב להערכת שמאי?

לא, כונס הנכסים אינו מחויב להערכת שמאי. כונס הנכסים אף לא מחויב לפרסם את המחיר שנאמד על ידי השמאי, ולרוב בהודעה המפורסמת לציבור, הציבור נקרא להציע הצעת מחיר.

גם אם מתפרסמת הערכת השמאי במודעת המכרז, כונס הנכסים נוהג להודיע כי אין להסתמך על הערכת השמאי, כי הכונס לא מתחייב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר, וכי שמורה לו הזכות לנהל משא ומתן עם כל אחד מהמציעים, על פי שיקול דעתו הבלעדי.

עלות הסכסוך בין בני הזוג

בסופו של יום, במסגרת איזון הרכוש בין בני הזוג, כל עוד לא נקבע אחרת בהסכמה ביניהם, השיתוף בדירת המגורים יפורק, והצדדים יאלצו למכור את הנכס לאחד מבני הזוג או לצד שלישי. מכירת הדירה תתרחש, בין בהסכמה ביניהם, ובין באמצעות כונס נכסים שימונה. על כך יאלצו בני הזוג לשלם לכונס הנכסים שכר טרחה בתוספת מע"מ.